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最高人民法院關于房地產糾紛案件意見匯總

2017-12-14 16:49:49【

一、國家收回由集體使用的國有土地,該土地的承包經營權人是否有權分得部分土地補償費

1999年1月1日施行的《土地管理法》第58條規定:“有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:(一)為公共利益需要使用土地的……對土地使用權人應當給予適當補償?!憊沂棧賾膳┟竇迨褂玫墓型戀?,其土地補償費應當支付給農民集體和該土地的承包經營權人。

二、房屋租賃合同未到期,出租人強行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人,原承租人不能請求繼續履行合同

根據我國《合同法》第107條的規定,違約責任的承擔方式有繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等。一方當事人在另一方當事人違約的情況下,請求繼續履行合同的,人民法院除審查當事人違約的事實外,還應該審查當事人的申請是否符合我國《合同法》第110條規定,如果當事人申請繼續履行在法律上或者事實上不能履行的,人民法院不應支持當事人的請求。

三、通過家庭承包方式取得耕地土地承包經營權,農戶成員死亡的,不發生土地承包經營權繼承

按照《農村土地承包法》第15、31條和最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條第1款規定,通過家庭承包方式取得的土地承包經營權的權利主體是本集體經濟組織的農戶;農戶成員以具有本集體經濟組織成員資格為前提;除非承包地為林地,在土地承包經營權系通過家庭承包方式取得的情況下,農戶成員死亡的,不發生土地承包經營權繼承。

四、限制業主專有部分所有權的業主公約或章程的效力問題

根據《中華人民共和國物權法》第76條的規定,經營性用房的專有部分的經營方式不屬于業主大會的共同決定事項。業主公約或章程作出的該專有部分是自主經營還是委托他人經營,由全體業主按照少數服從多數原則投票共同決定的約定無效。業主大會根據該公約或章程作出委托經營的決定后,業主委員會與他人簽訂的委托經營合同,對未經同意或追認的業主不發生法律效力。

五、未經抵押權人同意是否影響轉讓不動產合同的效力

《物權法》第191條第2款規定:“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?!本筒歡鍶ū潿?,這里的轉讓,指的是不動產物權變動的結果,而不是原因。引起不動產變動的原因行為即合同的效力,不受抵押權人是否同意轉讓抵押物的影響。

六、夫妻一方父母以子女名義購置房屋,應認定贈與的是房屋還是購房款

父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋,應視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產權登記尚未完成前,作為贈與人的父母有權撤銷該項贈與。在尚未付清該房屋的全部款項、房屋產權登記尚未完成,父母即表示撤銷贈與的情況下,子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財產問題進行的訴訟中,不宜認定父母贈與的只是已經實際支付的購房款,進而將上述購房款作為夫妻共同財產進行分割。

七、以合作開發項目國有土地使用權抵押所得的貸款的歸屬

合作開發房地產過程中,對以合作開發項目建設用地使用權作抵押所取得的用于項目開發的貸款,如果合作開發協議未對該貸款歸屬進行約定,則在分配合作開發項目權益時,該貸款既不能作為雙方當事人的共同投資,也不能認定為合作開發房地產當事人的投資;基于該融資產生的負債亦非合作開發房地產的單方負債,應屬于項目負債。

八、如何理解農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第二條規定的“訂立”農村土地承包合同發生的糾紛

農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第二條規定的“訂立”土地承包合同發生的糾紛,是指合同訂立過程中,圍繞當事人締約能力、合同形式、合同訂立時間的確認、格式條款的理解與適用、締約過失責任的認定與承擔等發生的糾紛,不包括農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權與農村集體經濟組織發生的糾紛。對農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權而提起的民事訴訟,人民法院應按照《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規定,告知當事人向有關行政主管部門申請解決。

九、案件判決生效后,劃撥土地經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的,當事人以此為由主張合同有效,申請再審的,人民法院不予支持

土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的,應當認定合同無效,但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的,應當認定合同有效。而在案件判決生效后,劃撥土地經有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續的,當事人以劃撥土地已經由有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續為由,主張劃撥土地使用權轉讓合同有效,申請再審的,人民法院不應支持。

十、出讓人按照聯合競買人的約定與其中一方簽訂土地使用權出讓合同的,另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人

當事人簽訂聯合競買協議約定雙方出資競買建設用地使用權,并由一方辦理土地摘牌手續,領取土地成交確認書,簽訂土地使用權出讓合同。出讓人向該方當事人發出成交確認書并與其簽訂土地使用權出讓合同后,簽訂合同的競買人就出讓土地的履行、解除等單獨起訴出讓人的,另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人。

11、當事人就他人承包的土地主張權利,人民法院應當受理并作出裁判

未獲得土地承包經營權的當事人,不向村民委員會要求承包土地,而以自己是該村某一土地承包經營戶的家庭成員為由,針對他人已經承包經營的土地,主張成為該農戶土地承包經營權共有人的,屬于平等主體之間的民事權益之爭,人民法院應當作為民事案件受理,并依據農村土地承包法第二十六條之規定,對其是否屬于該戶土地承包經營權的共有人作出裁判。

十二、農村土地承包經營權依法轉讓后土地被征收,征地補償款是否歸受讓方所有

農村土地承包經營權依法轉讓后,原承包人即退出承包關系,受讓方與發包方形成新的承包關系,土地承包經營權的權利主體發生變更,受讓方成為新的土地承包經營權人。土地被征收后,受讓方有權享有相應的土地補償費。

十三、房屋登記權利人出賣共有房屋不符合法律規定或者合同約定條件的合同效力問題

出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同,出賣登記在某個人名下的房屋,不符合物權法第九十七條關于共有物處分的規定或者當事人的另行約定,如果買受人是善意,且買賣合同約定的對價合理,但未辦理房屋所有權變更登記手續的,其他共有權人請求確認房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

14、當事人就簽訂土地承包經營權合同后未實際取得承包土地而提起訴訟,人民法院應當作為民事案件受理

土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時即已設立。農村集體經濟組織成員就未取得該合同項下承包土地與農村集體經濟組織發生的糾紛,屬于平等民事主體之間的民事糾紛,人民法院應當作為民事案件予以受理。

15、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規定或者共有人約定的條件,買受人請求強制履行房屋買賣合同的糾紛處理

出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權法第九十七條規定的條件或者共有人約定的條件,在房屋買賣合同有效的情況下,買受人請求履行房屋買賣合同,其他共有人不同意出賣該共有房屋,并表示不予協助辦理該房屋權屬變更登記手續的,人民法院應駁回買受人關于繼續履行合同的訴訟請求。

十六、集體經濟組織作出的土地承包方案調整決定違反法律規定、侵害承包人權益的,依法應予撤銷

集體經濟組織通過召開村民會議等方式,作出土地承包方案調整的決定,違反農村土地承包法對承包權?;さ確曬娑?,侵害承包人權益的,承包人依據物權法的規定,向人民法院起訴請求撤銷該決定的,人民法院應當予以支持。

十七、是民間借貸還是商品房買賣

不簽訂書面的借款合同,只用簽訂《商品房買賣合同》并登記備案的方式作為擔保,同時簽訂回購協議,然后再用出借人向借款人實際交付款項的方式建立債權債務關系,是目前一些民間借貸當事人選擇的借貸方式。判斷當事人之間法律關系的性質,不能僅看合同的名稱、形式和內容,更重要的是分析當事人之間法律關系的實質。如果《商品房買賣合同》中售房方并未準備實際交付房屋,而購房一方亦不關心取得所購房屋產權。且雙方當事人的關注點集中在《回購協議》及其相應的違約金上,則足以證明雙方之間真實的法律關系是民間借貸。

十八、債務清償期屆滿后當事人間達成以物抵債協議但未履行物權轉移手續,該協議效力如何確定

債務清償期屆滿后當事人達成以物抵債協議,在尚未辦理物權轉移手續前,債務人反悔不履行抵債協議,債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的,人民法院應駁回其訴訟請求。但經釋明,當事人要求繼續履行原債權債務合同的,人民法院應當繼續審理。

十九、買賣合同尚未履行完結,買受人請求確認其為房屋所有權人的,不屬于物權確認爭議

確認物權以存在物權歸屬爭議為前提。買賣合同尚未履行完結,買受人請求確認其享有標的物之所有權的,不符合物權法第三十三條規定的物權歸屬爭議,不應納入物權確認之訴。

二十、如何區分合作開發房地產合同中的清理條款與“名為合作實為借貸”合同

合同約定,一方出地,另一方出資,設立房地產項目公司,按照出資比例享有項目公司股東權益,合作開發房地產。從約定的權利義務內容看,協議性質為共同出資、共擔風險、共享利潤的合作開發房地產合同。合同還約定,終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息,依據合同法第九十七條、第九十八條規定,此約定性質為合同終止履行后的清理條款,不屬于《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定的名為合作合同實為借款合同情形。

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