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因受讓人不具備受讓資格宅基地轉讓合同無效

2017-12-14 16:49:11【

一、律師分析

宅基地,是指集體經濟組織成員為建造個人住宅所占有、利用的本集體經濟組織土地。宅基地的取得雖是無償的,但在特定條件下仍可以轉讓。具體而言,宅基地轉讓合同的生效條件包括:轉讓人擁有二處以上的宅基地,轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員;受讓人無住房和宅基地;轉讓符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為征得集體經濟組織同意。據此,將宅基地轉讓給非集體經濟組織成員的轉讓合同無效。宅基地權利人與非集體經濟組織對此均明知,仍簽訂宅基地轉讓合同的,雙方對該宅基地轉讓合同的無效具有同等過錯,應承擔同等的過錯責任。

轉讓人因原有房屋被征用,而獲得其所在經濟組織分配的宅基地一處。之后,轉讓人因經濟困難將該宅基地轉讓給受讓人使用,并收取相應價款。由于相關法律規定宅基地不得隨意轉讓,且受讓人為非集體經濟組織成員,不享有獲得宅基地使用權的權利。因此,出讓人與受讓人之間的宅基地轉讓合同無效。由于出讓人與受讓人在簽訂宅基地轉讓合同時對宅基地不能轉讓給非集體經濟組織成員均為明知,故應認定雙方對宅基地轉讓協議的無效具有同樣的主觀過錯,故應對協議無效承擔同等的過錯責任。

依據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還”?!壩泄淼囊環接Φ迸獬ザ苑揭虼慫艿降乃鶚?,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任?!本荽?,因締約過失導致雙方當事人簽訂合同無效,具有過錯,且因合同取得財產的一方,除將基于合同取得的財產返還外,還應承擔賠償責任。信賴利益損失作為合理損失,亦在賠償范圍內。所謂信賴利益,是指合同一方當事人基于對另一方與其簽訂合同的合理信賴所產生的利益。信賴利益損失包括締約費用、因支出締約費用或準備履約和實際履行支出費用所失去的利息以及因締約過失導致合同無效、被變更或被撤銷所造成的實際損失等。

因宅基地不得轉讓給非集體經濟組織的成員,故出讓人將其宅基地有償轉讓于非集體經濟組織成員的受讓人所簽訂的轉讓合同無效。因受讓人基于對出讓人以及合同的信賴而與出讓人簽訂轉讓合同。該轉讓合同被確定無效后,受讓人應當將因合同而取得的宅基地予以返還。同時,由于土地升值較快,轉讓合同成立后,受讓人即享有該宅基地的升值利益,受讓人返還該宅基地,因該宅基地的現值和原買賣價格的差異使受讓人受到的損失屬信賴利益損失。因此,出讓人應當對受讓人的宅基地升值損失承擔賠償責任。

二、相關法律

《中華人民共和國合同法》第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律?;?。

第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。

第五十八條 合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 第二審人民法院對上訴案件,經過審理,按照下列情形,分別處理:

(一)原判決認定事實清楚,適用法律正確的,判決駁回上訴,維持原判決;

(二)原判決適用法律錯誤的,依法改判;

(三)原判決認定事實錯誤,或者原判決認定事實不清,證據不足,裁定撤銷原判決,發回原審人民法院重審,或者查清事實后改判;

(四)原判決違反法定程序,可能影響案件正確判決的,裁定撤銷原判決,發回原審人民法院重審。

當事人對重審案件的判決、裁定,可以上訴。

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