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宅基地房屋買賣合同是否有效,一定要看試點地區還是非試點地區

2017-12-14 16:47:31【

隨著國家對農業的重視,各種農村產權紅利政策的出臺,人們的目光逐漸聚焦于村里的宅基地房,大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋,沒有繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉或村頒發,所以也稱之為鄉產權房。

一、小產權房與大產權房的區別

小產權房

①小產權房的房產證由鄉鎮頒發,個人并沒有實際的產權。

②個人想要轉讓小產權房,必須在購買滿五年之后才能夠進行。

③小產權房的建設用地一般是歸鄉集體所有,并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。

④購買小產權房之后,若要再轉讓,必須補交土地出讓金,否則便不能夠上市交易。

大產權房

①大產權房的房產證由國家頒發,被國家認可和接受。

②職工可以自由或轉讓大產權房,沒有時間上的。

③大產權房的用地是由國家(也就是當地)劃撥或者轉讓的,銷售對象可以是任何人。

④購買大產權房之后,購買者可以自由進行使用、或轉讓,不用補繳任何費用。

二、宅基地房算小產權房嗎?

根據法律規定,宅基地房是不能隨意轉讓的,只允許在本村村民之間買賣流轉,并且還有標準面積的限制,抵押貸款也是只有個別試點才有。

雖然都是建在集體土地上,宅基地房和小產權房是有本質區別的。需要明確的是,宅基地房是合法的,是受法律?;さ?,小產權房實際上算是違法建筑,不受法律的?;?。外村人或是城里人在村集體買的宅基地房或是小產權房在法律上都是無效。另外村民自己的宅基地房都有宅基證,但是小產權房是沒有的,小產權房只有建造房子的第三方頒發的某種非正式意義的權屬證明。

三、宅基地房是有局限的大產權房

有人認為宅基地房是有局限的大產權房。因為根據目前的法律規定,雖然宅基地房具有完整權能,但是為了?;け敬寮宕迕竦母@?,還是不能與城市居民或是外村人進行買賣流轉。但是農村宅基地房抵押貸款試點的推行,說明國家正在探索如何讓宅基地房真正越來越有價值,為百姓增加收益尋找途徑。

四、最高院已明確:農村宅基地房屋到底能不能買?

最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議。中共中央政治局委員、中央政法委書記孟建柱同志專門作出重要批語。最高人民法院院長周強出席會議并講話。各省、自治區、直轄市高級人民法院,解放軍軍事法院,新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院以及計劃單列市中級人民法院派員參加會議。中央政法委、全國人大常委會法工委、國務院法制辦等中央國家機關代表,部分全國人大代表、全國政協委員、最高人民法院特邀咨詢員、最高人民法院特約監督員以及有關專家學者應邀列席會議。

其中會議關于農村宅基地買賣案件問題,形成以下意見:

一、在國家確定的宅基地制度改革試點地區,可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

在非試點地區,農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后,買受人請求返還購房款及其利息,以及請求賠償翻建或者改建成本的,應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

比如:浙江義烏就出臺了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則(試行)》等共9項宅基地改革實施細則。

因此,宅基地房屋買賣合同是否有效,一定要看試點地區還是非試點地區?。?!

二、在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中,當事人主張利潤分配等合同權利的,應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續,但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的,所涉及的相關合同應按無效處理。

注意:尤其是在征地拆遷時,宅基地房屋買賣合同可能無效,但是作為買受人可以分得部分拆遷補償款。而在上海,根據滬高法民—[2004]4號文,雖然合同無效,但買受人可以分得70%的拆遷補償款?。?!

附:滬高法民—[2004]4號文

上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見

農村宅基地買賣應嚴格按照法律法規的規定進行。對于由此引發的糾紛,應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素,區分不同情況,妥善處理,具體如下:

第一、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定為有效。

第二、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。

第三、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。

第四、對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同已實際履行完畢,且購房人已實際居住使用該房屋的,對合同效力暫不表態,實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則,承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。

對此類案件進行處理時,亦區分不同情況:

第一、按上述第三種情況處理的,雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

第二、按上述第四種情況處理的,如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的,應在扣除購房人的購房款后,充分考慮購房人重新購房的合理支出,由購房人與出賣人按比例取得補償款,其分割比例一般可以考慮在7:3左右。

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