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非農戶口者買農村宅基地房屋的合同效力問題

2017-12-14 16:46:27【

一、案情簡介

2003年2月左右,原告將其名下宅基地房屋轉讓給被告,被告按約支付了房款12500元(其中500元為押金),原告交付了房屋,被告對系爭房屋進行了裝修。2004年4月左右被告將系爭房屋轉讓給了第三人,第三人支付了房款,被告向第三人交付了系爭房屋。被告、第三人均系城鎮居民,原、被告間的買賣行為未得到相關組織、部門的批準同意。

一審認為,原告與被告之間系農村房屋買賣合同關系。根據相關法律、法規的規定,農村宅基地房屋不得向城市居民出售。被告系非農家庭戶口,故原告與被告之間的農村房屋買賣合同屬無效合同。但鑒于原告、被告均已履行了合同,系爭房屋已經交付被告多年、且被告對該房屋進行了裝修,不宜再返還房屋,故應當駁回原告要求回購房屋、返還購房款的訴請。被告與第三人之間存在系爭房屋的買賣關系,基于合同的相對性原則,原告無權要求被告向第三人返還購房款,故駁回原告要求被告返還第三人房款的訴請。據此,依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項之規定,判決如下:一、原告黃某某與被告劉某某房屋買賣合同無效;二、駁回原告的其余訴訟請求。

二審認為,劉某某系非農家庭戶口。根據相關規定,農村宅基地房屋不得向城市居民出售,故黃某某與劉某某之間的農村房屋買賣合同應屬無效。但鑒于黃某某、劉某某均已履行了合同,系爭房屋已經交付劉某某多年,且劉某某對該房屋進行了裝修,不宜再返還房屋,原審法院據此判決駁回黃某某要求回購房屋、返還購房款的訴請是適當的。現劉某某已將系爭房屋出賣給顧某某,基于合同相對性原則,黃某某無權要求劉某某向顧某某返還購房款,故原審法院駁回黃某某要求劉某某返還顧某某房款的訴請并無不當?;頗襯成纖嘸岢制湓笏咔?,缺乏依據和理由,對其上訴請求,本院不予支持。

二、律師分析

《土地管理法》第四十三條規定:“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外?!鋇諏豕娑ǎ骸芭┟竇逅械耐戀氐氖褂萌ú壞貿鋈?、轉讓或者出租用于非農業建設;……”《物權法》第一百五十二條規定:“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?!?第一百五十三條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定?!貝由鮮齜傻墓娑梢鑰闖齜橋┗Э謖吖郝蚺┐逭胤課菔遣環戲曬娑ǖ?,但是,上述法律又沒有明確禁止?!斗康夭ā返諶頌豕娑ǎ骸跋鋁蟹康夭?,不得轉讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的;……”農村宅基地上建造的房屋時“未依法登記領取權屬證書的”房屋,但是《房地產法》的適用對象是“城市房地產”【《房地產法》第一條:為了加強對城市房地產的管理,維護房地產市場秩序,保障房地產權利人的合法權益,促進房地產業的健康發展,制定本法?!?/span>

但是,法律實務上認為非農戶籍者購買農村宅基地房屋的合同是無效的。既然無效,根據《合同法》第58條的規定【合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;……】“取得”房屋的非農戶籍者應當返還房屋。但是,法院認為如果房屋買賣合同已經履行完畢,且買房人已經實際占有了該房屋或者再次出售給另外一個非農戶籍者,合同雖被確認無效,但是房屋實際占有人不負返還的責任。當然,如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農村集體經濟組織成員,由于其是有購房資格的,因此其可以合法擁有該房屋的所有權。

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